இந்தியாவில் சொத்து சம்பந்தப்பட்ட பிரச்சனைகளுக்கான தீர்வுகள் என்ன?
சொத்து தகராறுகளை எவ்வாறு கையாள்வது.
சொத்து தகராறுகளை கையாள்வது சிக்கலானதாக இருக்கலாம் மற்றும் பெரும்பாலும் சட்ட, நிதி மற்றும் சில நேரங்களில் உணர்ச்சிபூர்வமான பரிசீலனைகளின் கலவையை உள்ளடக்கியது. சொத்து தகராறுகளை திறம்பட கையாள்வதற்கான பொதுவான படிகள் இங்கே:
- சச்சரவுகளைப் புரிந்து கொள்ளுங்கள்-Understand the Dispute.
மூல காரணத்தை அடையாளம் காணவும்-Identify the Root Cause : எல்லை கருத்து வேறுபாடு, உரிமை தகராறு, பரம்பரை பிரச்சினை அல்லது வேறு எந்த வகையான சொத்து மோதலாக இருந்தாலும், குறிப்பிட்ட சிக்கலைத் தீர்மானிக்கவும்.
ஆவணங்களைச் சேகரிக்கவும்-Gather Documentation : சொத்து பத்திரங்கள், தலைப்புகள், கணக்கெடுப்புகள், ஒப்பந்தங்கள் மற்றும் சர்ச்சை தொடர்பான எந்தவொரு கடிதப் போக்குவரத்து போன்ற அனைத்து தொடர்புடைய ஆவணங்களையும் சேகரிக்கவும்.
- தொடர்பு-Communication.
திறந்த உரையாடல்-Open Dialogue : அவர்களின் கண்ணோட்டத்தைப் புரிந்துகொள்ளவும் பொதுவான காரணத்தைக் கண்டறியவும் சம்பந்தப்பட்ட மற்ற தரப்பினருடன் பிரச்சினையைப் பற்றி விவாதிக்க முயற்சிக்கவும்.
மத்தியஸ்தம்-Mediation : விவாதங்களை எளிதாக்கவும், பரஸ்பரம் ஏற்றுக்கொள்ளக்கூடிய தீர்வை அடையவும் ஒரு மத்தியஸ்தர் போன்ற நடுநிலை மூன்றாம் தரப்பினரை ஈடுபடுத்துவதைக் கருத்தில் கொள்ளுங்கள்.
- சட்ட ஆலோசனை-Legal Consultation.
ஒரு வழக்கறிஞரை நியமிக்கவும்-Hire an Attorney : நேரடி தொடர்பு அல்லது மத்தியஸ்தம் மூலம் சர்ச்சையைத் தீர்க்க முடியாவிட்டால், சொத்துச் சட்டத்தில் நிபுணத்துவம் பெற்ற ஒரு ரியல் எஸ்டேட் வழக்கறிஞரை அணுகவும்.
சட்ட உரிமைகளைப் புரிந்துகொள்ளுங்கள்-Understand Legal Rights : உங்கள் சட்ட உரிமைகள் மற்றும் நீதிமன்றத்தில் வழக்கை எதிர்கொள்வதால் ஏற்படக்கூடிய சாத்தியமான விளைவுகள் குறித்துத் தெளிவான புரிதலைப் பெறுங்கள்.
- மாற்றுத் தகராறு தீர்வு-Alternative Dispute Resolution (ADR).
மத்தியஸ்த செயல்முறை-Mediation Process : ஒரு மத்தியஸ்தர் இரு தரப்பினரும் தாங்களாகவே ஒரு ஒப்பந்தத்தை எட்டுவதற்கு உதவ முடியும்.
சமரசத் தீர்ப்பு செயல்முறை-Arbitration Process : ஒரு சமரசத் தீர்ப்பாளர் இரு தரப்பு வாதங்களையும் கேட்ட பிறகு, ஒரு பிணைப்புக்குரிய முடிவை எடுக்கிறார். இந்த செயல்முறை நீதிமன்ற நடவடிக்கைகளை விட குறைவான சம்பிரதாயங்களைக் கொண்டது.
- வழக்குத் தொடருதல்-Litigation.
வழக்குத் தொடரவும்-File a Lawsuit : மாற்றுத் தகராறு தீர்வு தோல்வியுற்றால், நீங்கள் ஒரு வழக்குத் தொடர வேண்டியிருக்கலாம். புகார் மனு தாக்கல் செய்வது முதல் நீதிமன்றத்தில் உங்கள் வழக்கை முன்வைப்பது வரை, உங்கள் வழக்கறிஞர் இந்த செயல்முறை முழுவதும் உங்களுக்கு வழிகாட்டுவார்.
நீதிமன்ற தீர்ப்பு-Court Ruling : நீதிமன்றம் வழக்கை விசாரித்து, முன்வைக்கப்பட்ட சான்றுகள் மற்றும் சட்ட வாதங்களின் அடிப்படையில் ஒரு பிணைப்பு முடிவை எடுக்கும்.
- அமலாக்கம்-Enforcement.
இணக்கம்-Compliance : அனைத்து தரப்பினரும் நீதிமன்றத்தின் தீர்ப்பு அல்லது மத்தியஸ்தம் அல்லது நடுவர் மூலம் எட்டப்பட்ட ஒப்பந்தத்திற்கு இணங்குவதை உறுதிசெய்யவும்.
சட்ட அமலாக்கம்-Legal Enforcement : மற்ற தரப்பினர் இணங்கவில்லை என்றால், நீங்கள் நீதிமன்றங்கள் மூலம் சட்ட அமலாக்கத்தை நாட வேண்டியிருக்கும்.
- தடுப்பு-Prevention.
Clear Documentation-தெளிவான ஆவணங்கள் : எப்போதும் தெளிவான மற்றும் புதுப்பிக்கப்பட்ட சொத்து ஆவணங்களை பராமரிக்கவும்.
Boundary Surveys-எல்லை ஆய்வுகள் : எல்லை தகராறுகளைத் தவிர்க்க சொத்து கணக்கெடுப்புகளை தவறாமல் புதுப்பிக்கவும்.
Legal Advice-சட்ட ஆலோசனை : சொத்து ஒப்பந்தங்களில் நுழைவதற்கு முன் ஒரு சட்ட நிபுணருடன் கலந்தாலோசிக்கவும்.
- உணர்ச்சி மற்றும் நிதி பரிசீலனைகள்-Emotional and Financial Considerations.
தங்கியிருங்கள் குறிக்கோள்-Stay Objective : உணர்ச்சிகளை விட உண்மைகள் மற்றும் சட்ட உரிமைகளில் கவனம் செலுத்தி, முடிந்தவரை புறநிலையாக இருக்க முயற்சி செய்யுங்கள்.
நிதி திட்டமிடல்-Financial Planning : சட்ட கட்டணங்கள், நீதிமன்ற செலவுகள் மற்றும் சாத்தியமான நிதி தீர்வுகள் உட்பட சொத்து தகராறுகளைத் தீர்ப்பதில் உள்ள சாத்தியமான செலவுகள் குறித்து எச்சரிக்கையாக இருங்கள்.
முடிவு.
சொத்து தகராறுகள் மன அழுத்தத்தையும் சிக்கலானதையும் ஏற்படுத்தும், ஆனால் ஒரு கட்டமைக்கப்பட்ட அணுகுமுறையை எடுத்து தொழில்முறை ஆலோசனையைப் பெறுவதன் மூலம், நீங்கள் செயல்முறையை மிகவும் திறம்பட வழிநடத்தலாம். நீண்ட மற்றும் விலையுயர்ந்த வழக்குகளைத் தவிர்ப்பதற்கு தொடர்பு மற்றும் மத்தியஸ்தம் மூலம் ஆரம்பகால தீர்வு பெரும்பாலும் சிறந்த நடவடிக்கையாகும்.
சொத்தின் உரிமையை உறுதி செய்ய என்ன செய்ய முடியும்?
ஒரு சொத்தின் உரிமையை உறுதி செய்வதில் பல முக்கியமான படிகளும் கவனிக்க வேண்டிய விஷயங்களும் அடங்கும். உரிமையைப் பாதுகாக்க உதவும் நடவடிக்கைகளின் விரிவான பட்டியல் இங்கே:
சட்டப்பூர்வ உரிமையை சரிபார்க்கவும்-Verify Legal Title : சொத்துக்குத் தெளிவான மற்றும் சட்டப்பூர்வமான உரிமை இருப்பதை உறுதிப்படுத்தவும். சொத்தை விற்பவருக்கு அதை விற்பதற்கான சட்டப்பூர்வ உரிமை உள்ளது என்பதை உறுதிப்படுத்த, நிலப் பதிவுகள், பத்திரங்கள் மற்றும் பிற ஆவணங்களைச் சரிபார்ப்பது இதில் அடங்கும்.
உரிமைத் தேடல்-Title Search : சொத்தின் மீதுள்ள ஏதேனும் அடமானங்கள், சர்ச்சைகள் அல்லது உரிமைகோரல்களைக் கண்டறிய, தகுதிவாய்ந்த வழக்கறிஞர் அல்லது உரிமை நிறுவனத்தின் மூலம் முழுமையான உரிமைத் தேடலை மேற்கொள்ளுங்கள்.
உரிமை காப்பீடு-Title Insurance : வாங்கிய பிறகு ஏற்படக்கூடிய உரிமை தொடர்பான எதிர்பாராத சிக்கல்களிலிருந்து பாதுகாக்க, உரிமை காப்பீடு வாங்குவதைக் கருத்தில் கொள்ளுங்கள்.
கொள்முதல் ஒப்பந்தம்-Purchase Agreement : சொத்தின் விளக்கம், கொள்முதல் விலை, விற்பனைக்கான நிபந்தனைகள் மற்றும் ஏதேனும் தற்செயல் நிகழ்வுகள் உட்பட, விற்பனையின் விதிமுறைகளைத் தெளிவாகக் குறிப்பிடும் எழுத்துப்பூர்வமான மற்றும் சட்டப்பூர்வமாகப் பிணைக்கும் கொள்முதல் ஒப்பந்தம் ஒன்றை வைத்திருங்கள்.
பத்திரம்-Deed : சொத்தின் உரிமையை மாற்றும் பத்திரம் முறையாக நிறைவேற்றப்பட்டு, நோட்டரி செய்யப்பட்டு, பொருத்தமான அரசு அலுவலகத்தில் (பொதுவாக மாவட்டப் பதிவாளர் அலுவலகம்) பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளதா என்பதை உறுதிப்படுத்தவும்.
நில அளவீடு-Survey : சொத்தின் எல்லைகள் மற்றும் பரிமாணங்களை உறுதிப்படுத்த, சொத்து அளவீட்டை மேற்கொள்ளுங்கள்; இதன் மூலம் எல்லைத் தகராறுகள் எதுவும் இல்லை என்பதை உறுதிப்படுத்தலாம்.
பணம் செலுத்தியதற்கான உறுதிப்படுத்தல்-Payment Confirmation : சொத்து வாங்குவதற்காகச் செய்யப்பட்ட அனைத்துப் பணம் செலுத்துதல்களின் பதிவுகளையும், ரசீதுகள், வங்கி அறிக்கைகள் மற்றும் பணப் பரிமாற்றங்கள் அல்லது காசாளர் காசோலைகளுக்கான ஆதாரங்கள் உட்பட, வைத்திருக்கவும்.
முடிவு செய்யும் செயல்முறை-Closing Process : பரிவர்த்தனையை இறுதி செய்யவும், தேவையான அனைத்து ஆவணங்களும் கையொப்பமிடப்பட்டு தாக்கல் செய்யப்படுவதை உறுதி செய்யவும், சம்பந்தப்பட்ட அனைத்து தரப்பினருடனும் (வாங்குபவர், விற்பவர், வழக்கறிஞர்கள் மற்றும் ஒருவேளை ஒரு உரிமை நிறுவனப் பிரதிநிதி) முடிவு செய்யும் கூட்டத்தில் கலந்துகொள்ளுங்கள்.
உரிமை மாற்றம் பதிவு-Change of Ownership Registration : சொத்தை வாங்கிய பிறகு, நிலப் பதிவு அலுவலகம் அல்லது நகராட்சி வரி மதிப்பீட்டாளர் போன்ற தொடர்புடைய உள்ளூர் அரசு அதிகாரிகளிடம் உரிமை மாற்றம் பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளதா என்பதை உறுதிப்படுத்தவும்.
சொத்து வரி செலுத்துதல்-Property Tax Payments : சொத்தின் மீது ஏற்படக்கூடிய வரி அடமானங்களைத் தவிர்க்க, சொத்து வரி செலுத்துதல்களைத் தவறாமல் செலுத்தி வரவும்.
உடைமை மற்றும் அணுகல்-Possession and Access : சொத்தின் சட்டப்பூர்வமான உடைமை உங்களிடம் இருப்பதையும், பயன்பாடுகள், சாவிகள் மற்றும் தேவையான ஆவணங்களுக்கான அணுகல் உங்களிடம் இருப்பதையும் உறுதிப்படுத்தவும் (எ.கா. HOA விதிகள் அல்லது சொத்து மேலாண்மை ஒப்பந்தங்கள்).
சட்ட ஆலோசனை-Legal Advice : செயல்முறை முழுவதும் உங்களுக்கு வழிகாட்டவும், அனைத்து சட்டத் தேவைகளும் பூர்த்தி செய்யப்படுவதை உறுதி செய்யவும், தகுதிவாய்ந்த ரியல் எஸ்டேட் வழக்கறிஞரிடம் ஆலோசனை பெறுவதைக் கருத்தில் கொள்ளுங்கள்.
இந்த வழிமுறைகளை விடாமுயற்சியுடன் பின்பற்றுவதன் மூலம், நீங்கள் வாங்கும் சொத்தின் மீது தெளிவான மற்றும் சர்ச்சையற்ற உரிமை உங்களிடம் இருப்பதை உறுதிசெய்ய உதவலாம். ஒவ்வொரு படியும் எதிர்காலத்தில் உரிமைத் தகராறுகள் அல்லது சிக்கல்களுக்கான அபாயத்தைக் குறைக்கப் பங்களிக்கிறது.
சொத்துத் தகராறு தீர்வு நடைமுறை?
சொத்துத் தகராறுகளைத் தீர்ப்பது சிக்கலானதாக இருக்கலாம், மேலும் இதில் பெரும்பாலும் சட்ட நடைமுறைகள் அடங்கும். சொத்துத் தகராறுகளைத் தீர்ப்பதில் பொதுவாகப் பின்பற்றப்படும் படிகளின் பொதுவான கண்ணோட்டம் இங்கே கொடுக்கப்பட்டுள்ளது:
1. தகராறைக் கண்டறிதல் : சொத்துத் தகராறின் தன்மையை தெளிவாகக் கண்டறியுங்கள். பொதுவான தகராறுகளில் எல்லைகள், உரிமை கோரல்கள், சலுகை உரிமைகள், ஒப்பந்த மீறல்கள் அல்லது சொத்துரிமைகள் தொடர்பான பிற கருத்து வேறுபாடுகள் ஆகியவை அடங்கும்.
2. ஆவணங்களைச் சேகரித்தல் : சொத்து தொடர்பான அனைத்து ஆவணங்களையும் சேகரிக்கவும். இதில் பத்திரங்கள், நில அளவைப் பதிவுகள், ஒப்பந்தங்கள், கடிதப் பரிமாற்றங்கள் மற்றும் உங்கள் நிலைப்பாட்டை ஆதரிக்கும் பிற ஆதாரங்கள் ஆகியவை அடங்கும்.
3. மத்தியஸ்தம் அல்லது பேச்சுவார்த்தையைக் கருத்தில் கொள்ளுதல் : ஆரம்பத்தில், மத்தியஸ்தம் அல்லது பேச்சுவார்த்தை மூலம் தகராறைத் தீர்க்க முயற்சி செய்யுங்கள். நீதிமன்றத்திற்குச் செல்லாமல், பரஸ்பரம் ஏற்றுக்கொள்ளக்கூடிய ஒரு தீர்வைக் கண்டறிய, ஒரு நடுநிலையான மூன்றாம் தரப்பினரால் (மத்தியஸ்தர்) எளிதாக்கப்படும் கலந்துரையாடல்கள் இதில் அடங்கும்.
4. சட்ட ஆலோசகரை அணுகுதல் : பேச்சுவார்த்தை அல்லது மத்தியஸ்தம் தோல்வியடைந்தால் அல்லது உங்கள் சூழ்நிலைக்கு அது பொருத்தமற்றதாக இருந்தால், சொத்துத் தகராறுகளில் நிபுணத்துவம் பெற்ற ஒரு தகுதிவாய்ந்த ரியல் எஸ்டேட் வழக்கறிஞரை அணுகவும். அவர்கள் சட்ட ஆலோசனைகளை வழங்கலாம், உங்கள் வழக்கை மதிப்பிடலாம் மற்றும் சட்ட செயல்முறைகள் மூலம் உங்களுக்கு வழிகாட்டலாம்.
5. வழக்குத் தொடுத்தல் (தேவைப்பட்டால்) :
புகார் மனு தாக்கல் செய்தல் : முறைசாரா முறைகள் தோல்வியுற்றால், உங்கள் வழக்கறிஞர் பொருத்தமான நீதிமன்றத்தில் ஒரு வழக்கைத் (புகார் மனு) தாக்கல் செய்யலாம். அந்தப் புகார் மனு உங்கள் சட்டப்பூர்வ உரிமைகோரல்களையும், நீங்கள் கோரும் நிவாரணத்தையும் (நஷ்டஈடு அல்லது குறிப்பிட்ட செயல்திறன் போன்றவை) விவரிக்கிறது.
எதிர் தரப்பினருக்கு அறிவிப்பு அனுப்புதல் : எதிர் தரப்பினருக்கு (தகராறில் உள்ள மற்ற தரப்பினர்) புகார் மனு மற்றும் நீதிமன்றத்தில் ஆஜராகுமாறு ஒரு சம்மன் அனுப்பப்பட வேண்டும்.
ஆதாரங்களை வெளிக்கொணர்தல் : இரு தரப்பினரும் ஆதாரங்களை வெளிக்கொணர்தல் மூலம் தகவல்களையும் ஆதாரங்களையும் பரிமாறிக்கொள்கிறார்கள். இதில் எழுத்துப்பூர்வ கேள்விகள், ஆவணங்களுக்கான கோரிக்கைகள் மற்றும் வாக்குமூலங்கள் (சத்தியப்பிரமாணத்தின் கீழ் வழங்கப்படும் சாட்சியம்) ஆகியவை அடங்கும்.
விசாரணைக்கு முந்தைய நடைமுறைகள் : விசாரணைக்கு முன்னர் ஆரம்ப சிக்கல்கள், மனுக்கள் மற்றும் வழக்கை தீர்ப்பதற்கான முயற்சிகளைக் கையாள்வதற்காக நீதிமன்றங்கள் விசாரணைகளைத் திட்டமிடலாம்.
விசாரணை-Trial : வழக்கு விசாரணைக்குச் சென்றால், இரு தரப்பினரும் தங்கள் ஆதாரங்கள், சாட்சிகள் மற்றும் வாதங்களை ஒரு நீதிபதி அல்லது நடுவர் மன்றத்தின் முன் சமர்ப்பிப்பார்கள். நீதிமன்றம் சமர்ப்பிக்கப்பட்ட ஆதாரங்கள் மற்றும் சட்ட வாதங்களின் அடிப்படையில் ஒரு தீர்ப்பை வழங்கும்.
6. நீதிமன்றத் தீர்ப்பு : விசாரணைக்குப் பிறகு (பொருந்தினால்), நீதிமன்றம் சம்பந்தப்பட்ட தரப்பினரின் உரிமைகள் மற்றும் கடமைகளைத் தீர்மானிக்கும் ஒரு தீர்ப்பை வழங்கும். இந்தத் தீர்ப்பில் இழப்பீடு, சொத்து பரிமாற்றம் அல்லது பிற பரிகாரங்களுக்கான உத்தரவுகள் இருக்கலாம்.
7. மேல்முறையீடு (தேவைப்பட்டால்) : இரு தரப்பினரில் எவரேனும் நீதிமன்றத்தின் முடிவில் உடன்படவில்லை என்றால், குறிப்பிட்ட சட்ட நடைமுறைகள் மற்றும் மேல்முறையீட்டிற்கான காரணங்களைப் பொறுத்து, அவர்கள் உயர் நீதிமன்றத்தில் மேல்முறையீடு செய்யும் வாய்ப்பு இருக்கலாம்.
8. தீர்ப்பை அமல்படுத்துதல் : உங்களுக்குச் சாதகமான தீர்ப்பு கிடைத்தால், நீதிமன்றத்தின் முடிவை அமல்படுத்துவதற்கு நீங்கள் கூடுதல் நடவடிக்கைகளை எடுக்க வேண்டியிருக்கலாம். உதாரணமாக, பணம் செலுத்துவதை அல்லது சொத்து பரிமாற்றத்தை அமல்படுத்துவதற்காக அமலாணை பெறுவது போன்றவை.
சர்ச்சை தீர்வு செயல்முறை முழுவதும், உங்கள் உரிமைகள் பாதுகாக்கப்படுவதையும், சர்ச்சை திறம்பட தீர்க்கப்படுவதையும் உறுதிசெய்ய, முழுமையான ஆவணங்களைப் பராமரிப்பது, சட்டப்பூர்வ காலக்கெடு மற்றும் தேவைகளைக் கடைப்பிடிப்பது, மற்றும் தகுதிவாய்ந்த நிபுணர்களிடமிருந்து வழிகாட்டுதலைப் பெறுவது மிகவும் முக்கியம்.